住房和城乡建设部关于全面开展城市体检工作的指导意见

本页基于公开工程监测资料编译，用于检索、方案准备与工程复核；项目实施应以现行正式标准、主管部门要求、项目合同与审查意见为准。

⭐⭐⭐⭐⭐ 城市更新前置程序的核心制度文件（住建部 2023 年 11 月印发，将城市体检从“试点”全面扩展到全部地级及以上城市，首次明确“城市体检是城市更新行动的前提和依据”，确立了“体检—诊断—治病—复查”的闭环机制。对监测/勘察行业而言，本文件是切入城市更新市场最直接、最可量化、回款最稳的最佳通道）

📋 基本信息

项目	内容
发文单位	住房和城乡建设部
发文字号	建科〔2023〕75号
发布日期	2023-11-29
实施日期	2023-11-29（发布即实施）
性质	部委规范性文件（住建部主发，省级住建部门转发执行）
重要性	⭐⭐⭐⭐⭐ 城市更新前置程序的最高依据
适用对象	全国所有地级及以上城市（2024 年起强制开展）
上位文件	二十大报告“实施城市更新行动”、国办发〔2020〕23号、建科〔2021〕63号
同级配套	建科〔2023〕60号《扎实有序推进城市更新工作》（2023-07）
升级承接	中办国办 2025 年《关于持续推进城市更新行动的意见》（将城市体检上升为顶层制度）
配套细则	各省/市城市体检工作方案、住建部年度城市体检工作通知、《城市体检基础指标体系（试行）》

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第一部分：政策原文

住房城乡建设部关于全面开展城市体检工作的指导意见

建科〔2023〕75号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市住房和城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局，海南省自然资源和规划厅：

为全面开展城市体检工作，研究提出城市更新重点和方案，推动城市高质量发展，现就全面开展城市体检工作提出如下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，在城市更新行动中全面开展城市体检工作，以城市体检为抓手统筹城市规划建设管理，着力解决城市发展中存在的问题，防范化解城市风险，推动建设宜居、韧性、智慧城市，不断提升城市规划建设治理水平，促进城市高质量发展。

（二）工作原则

——坚持问题导向。划细城市体检单元，从住房到小区（社区）、街区、城区（城市），查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题，加强城市安全风险隐患排查。

——坚持目标导向。以适宜联合国可持续发展目标、对标“十四五”规划、对照高质量发展要求、回应群众期盼为目标，采取查找问题、分析原因、提出对策的路径，系统推进城市更新行动。

——坚持因地制宜。适应城市量大面广、发展阶段差异较大的特点，采取因地制宜、精准施策、突出重点、分类指导的原则，科学确定城市体检指标体系，合理把握城市体检频次和节奏。

——坚持探索创新。强化部、省联动，鼓励各地结合实际，探索适用性强的城市体检路径和方法，创新工作方式，加强经验总结和推广应用。

（三）主要目标。自2024年开始，在地级及以上城市全面开展城市体检工作，将城市体检延伸到群众身边，从住房开始，逐级对住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度进行体检，系统查找问题，建立发现问题和整改落实的工作机制，把城市体检作为城市更新行动的前提和依据，推动实施城市更新行动，提升城市规划建设治理水平，促进城市高质量发展，提高人民生活品质。

二、明确体检对象和内容

（一）明确体检对象。城市体检对象包括住房、小区（社区）、街区、城区（城市）。住房、小区（社区）体检要以社区为基本单元统筹开展，街区体检要结合现有街道行政边界开展，衔接城市更新单元（片区）。相关部门可组织对“平急两用”公共基础设施、历史文化街区、城市基础设施等开展专项体检。

（二）细化体检内容。

1. 住房维度。查找房屋结构安全隐患、外墙脱落等影响使用安全的问题，以及使用功能不完善、配套设施不齐全、节能改造等问题。

2. 小区（社区）维度。查找推动物业服务覆盖、推进老旧小区改造、补齐“一老一小”等服务设施短板、完善无障碍设施、增加停车泊位、改造市政配套管线（燃气、排水、供热、供水等）等方面存在的问题。

3. 街区维度。查找推动老旧街区、老旧厂区、老旧商业区、城中村改造，完善街区公共服务设施、基础设施、公共空间，优化道路交通、慢行系统，提升历史文化保护传承、活力秩序等方面存在的问题。

4. 城区（城市）维度。查找推动城市结构优化、功能完善、品质提升，市政交通基础设施、公共空间、城市风貌、产业发展、服务品质、城市韧性等方面存在的问题。

三、完善城市体检指标体系

建立城市体检基础指标体系（试行，另发）。各地可以结合实际，在基础指标体系上增加地方特色指标。基础指标体系由6个一级指标、42个二级指标和75个三级指标构成。一级指标分为：建筑（住房）、设施、环境、服务、治理、创新；二级指标从结构安全、外墙安全、户外设施、市政设施、道路交通、消防设施、户外环境、园林绿地、公共服务、社区服务、文化教育、医疗服务、为老服务、城市管理、社区管理、创新建设等方面设置；三级指标在城市安全、城市韧性、智慧城市、绿色低碳、公众满意度等方面进行拓展。

城市体检指标分为一般指标和核心指标。核心指标是指在一定时期内能够反映城市体征状态、获得精准稳定数据，可进行纵向横向对比且具有国际可比性的关键性、代表性指标，用于查找城市突出问题。体检指标体系选定一定数量的核心指标，建立城市体检指标体系。各地可结合本地实际，对核心指标进行必要增补或调整。各地要围绕城市体检指标，加强数据采集、管理、分析和应用，逐步形成“体检发现问题、整改解决问题”的常态化工作机制。

四、健全城市体检工作机制

（一）建立城市体检评估机制。围绕住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度，结合城市体检基础指标体系开展体检评估，深入查找问题，查找城市安全风险隐患，分析问题产生的原因，提出问题整治对策建议。各地要深入开展公众满意度调查，客观反映人民群众的满意度。要注重与统计部门、专业机构协作，加强数据采集、分析、应用。组织第三方专业机构全过程参与城市体检评估工作。

（二）建立体检信息平台。在原有城市体检评估信息管理系统建设基础上，按照统一的技术标准，加快建立国家、省、市三级城市体检信息平台。体检信息平台要与城市运行管理服务平台、CIM（城市信息模型）基础平台等做好数据衔接，实现城市体检成果应用与转化。各地要加强城市体检数据集中规范化管理，建立城市体检信息库，明确城市体检数据成果所有权、管理权、使用权，建立完善城市体检信息管理制度。

（三）建立多方参与机制。各地要建立健全政府主导、属地负责、部门协同、公众参与、社会监督的工作机制，发挥专家智库作用，调动社会各界力量参与。要整合各部门、各行业、各系统力量，发挥街道、社区的作用，鼓励社会组织、市民群众、规划师、设计师、工程师等多元主体参与城市体检。城市体检结果、问题清单、整治方案等要及时向社会公开，接受社会监督。

五、强化组织实施

（一）强化组织领导。城市体检工作由省级住房和城乡建设部门牵头，建立完善工作机制，统筹推进城市体检工作，加强对市（县）的指导督促。各城市人民政府是城市体检工作的责任主体，要建立党委政府领导、住房和城乡建设部门牵头、各有关部门齐抓共管的工作机制，制定具体工作方案，加大投入力度，落实人员经费，有序推进城市体检工作。

（二）明确部门职责。住房和城乡建设部门负责城市体检工作的统筹协调和督促指导；自然资源、发展改革、工业和信息化、公安、民政、生态环境、交通运输、水利、商务、文化和旅游、卫生健康、应急、市场监管、能源、文物、林草等部门按照职责分工，做好相关配合工作。各相关部门要将城市体检成果作为编制国土空间规划、城市建设计划、市政基础设施改造、公共服务设施完善等工作的重要依据。

（三）强化经费保障。各地要将城市体检工作经费纳入同级财政预算，确保经费稳定投入。鼓励各地探索创新投融资模式，引导社会资本参与城市体检工作。

（四）有序推进实施。各地要从2024年开始全面开展城市体检工作，结合实际制定工作方案。2024年3月底前，各城市要完成第一次城市体检工作，向省级住房和城乡建设部门报送体检报告。每年1月底前，各城市要完成上一年度城市体检成果应用情况评估，并向省级住房和城乡建设部门报送。各省（区、市）住房和城乡建设部门要汇总分析辖区内城市体检情况，形成年度城市体检报告，于每年3月底前报住房和城乡建设部。住房和城乡建设部将组织对各地城市体检工作情况开展评估，定期通报各地工作进展。

（五）强化成果应用。各地要把城市体检作为统筹城市规划建设管理、推动城市更新的重要抓手。城市体检结果是制定城市建设规划计划、确定城市更新重点、推进城市更新项目的重要依据。要建立“体检—诊断—治病—复查”的城市体检闭环工作机制，把查找出的问题作为城市治理的重点任务，统筹研究，分解任务，明确责任，纳入城市建设年度计划，整改落实情况要纳入下一年度城市体检内容。通过城市体检推动城市更新，促进城市高质量发展。

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第二部分：深度解读

一、本文件的战略定位：城市更新的“前哨”与“诊断书”

1.1 为什么说城市体检是监测/勘察行业切入城市更新的“最佳通道”？

要理解这份文件的价值，必须先理解城市更新与传统新建工程的根本差异：

传统新建工程路径：               城市更新路径（2023 年起）：
─────────────────────           ──────────────────────────
立项 → 设计 → 施工 → 验收        城市体检 → 诊断 → 立项 → 设计 → 施工 → 复查
        ↑                                  ↑↑↑
     监测/勘察从设计阶段切入             监测/勘察从"体检"阶段就切入
     （业务起点晚）                    （业务起点大幅提前，可主导）

城市更新面对的是“已经存在的城市”——存量建筑、老旧管线、历史街区、城中村，没有现成的图纸、没有准确的现状数据、没有清晰的安全底数。政府在做更新决策之前，必须先回答三个问题：

• 这座城市/这片街区“病”在哪里？（诊断）
• 病得有多重？（量化）
• 应该用“保守治疗”（修缮加固）还是“外科手术”（拆除新建）？（决策依据）

回答这三个问题的工作，就是“城市体检”。而体检所需的数据——房屋结构状态、外墙脱落情况、管线老化程度、道路塌陷风险、桥梁健康状况、地下空间底数——本质上就是测绘、检测、监测、勘察的工作内容。

结论：本文件相当于把监测/勘察行业的业务起点从“项目立项后”提前到“项目立项前”，并把行业从“被动的施工服务商”提升为“主动的更新决策支撑者”。这是公司业务的战略性升级机会。

1.2 文件出台的政策脉络

时间	节点	关键动作
2018	起步	住建部会同北京市率先开展城市体检试点
2019	扩点	试点扩展至沈阳、南京、厦门等 11 个城市
2020	深化	试点拓展到 36 个样本城市，形成“8 大维度 65 项指标”的初步体系
2021	纠偏	建科〔2021〕63号《防止大拆大建》提出“坚持城市体检评估先行“
2022	联动	自然资源部出台《国土空间规划城市体检评估规程》（与住建部体检并行）
2023-11	全面铺开	建科〔2023〕75号：2024 年起全部地级及以上城市开展（本文件）
2024-03	首次全面体检	全国 290 多个地级及以上城市完成第一次城市体检
2024-2025	体系完善	体检结果与中央财政城市更新专项资金、超长期特别国债申报挂钩
2025-05	顶层定型	中办国办《意见》将“全面开展城市体检评估“写入顶层文件

关键判断：建科〔2023〕75号是中国城市体检制度从“试点”走向“法定前置程序”的分水岭文件。2023 年之前，体检是少数样本城市的“加分项”；2024 年起，体检是所有地级及以上城市的必答题，且直接影响中央财政资金的申请。

1.3 本文件的“五个首次”

1. 首次明确“全部地级及以上城市”必须开展：从 36 个样本城市一举扩展到 290+ 城市
2. 首次确立住房/小区/街区/城区“四级体检”体系：从宏观到微观、从城市到住户全链条覆盖
3. 首次明确“城市体检是城市更新行动的前提和依据”：体检从“参考”升级为“前置”
4. 首次明确要求“第三方专业机构全过程参与”：为监测/勘察行业打开制度性入口
5. 首次建立“体检—诊断—治病—复查”闭环机制：体检不是一次性工作，而是年度常态化制度

这五个“首次”中，第 4 条对公司最具直接业务价值——政府必须请第三方，而公司具备的资质、装备、平台恰好是第三方机构的核心要件。

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二、城市体检工作机制全解构

2.1 组织架构：谁来体检？

        ┌─────────────────────────────────────────┐
        │  住房和城乡建设部（牵头 + 制定标准 + 通报） │
        └────────────────────┬────────────────────┘
                             │ 指导、汇总
        ┌────────────────────┴───────────────────┐
        │  省级住建部门（统筹 + 督促 + 形成省报告） │
        └────────────────────┬───────────────────┘
                             │ 部署、考核
        ┌────────────────────┴────────────────────┐
        │  城市人民政府（责任主体）                  │
        │  党委政府领导 + 住建部门牵头 + 多部门齐抓共管│
        └────────────────────┬───────────────────┘
                             │ 委托、协同
        ┌────────────────────┴────────────────────┐
        │  第三方专业机构（公司切入位置！）           │
        │  数据采集 + 分析诊断 + 报告编制            │
        └────────────────────┬───────────────────┘
                             │ 配合、提供底层数据
        ┌────────────────────┴────────────────────┐
        │  规划师、设计师、工程师、社区、居民、专家智库│
        └─────────────────────────────────────────┘

公司切入路径：

• 主路径：作为市级住建局委托的第三方专业机构，承担体检全流程工作
• 辅路径：作为省级住建部门委托的省级第三方评估机构，对市级体检进行复核（更高级别）
• 衍生路径：作为子项分包商，承担地形测绘、管线探测、房屋检测、桥梁检测等具体数据采集工作

2.2 体检内容：体检什么？

文件明确“住房、小区、街区、城区“四个层级。下表把每一层级的体检内容翻译成监测/勘察行业的具体业务：

层级	文件原文体检内容	监测/勘察业务翻译	公司业务匹配度
住房	房屋结构安全隐患、外墙脱落、使用功能不完善、配套设施不齐全、节能改造	既有建筑可靠性鉴定、抗震鉴定、外墙红外热像检测、节能检测、外立面三维扫描、变形监测	⭐⭐⭐⭐⭐
小区	物业服务覆盖、老旧小区改造、一老一小设施、无障碍设施、停车泊位、市政配套管线（燃气/排水/供热/供水）	小区 1:500 地形测绘、燃气管线探测与泄漏检测、排水管线 CCTV 检测、供热管线探伤、加装电梯周边监测	⭐⭐⭐⭐⭐
街区	老旧街区/厂区/商业区/城中村改造、公共服务设施、公共空间、道路交通、慢行系统、历史文化保护	街区级现状测绘、老旧厂区工业遗产测绘、城中村改造前权属调查与现状测绘、道路破损检测、慢行系统勘察	⭐⭐⭐⭐
城区	城市结构、功能、品质、市政交通、公共空间、城市风貌、产业、服务、城市韧性	城市级生命线工程监测（桥梁、管网、综合管廊）、城市内涝监测、应急避难场所勘察、城市韧性评估数据采集	⭐⭐⭐⭐

公司可承接的“必做”业务清单（这些是每年体检都会反复需要的）：

序号	业务	频次	单价区间（参考）	工作量来源
1	住房结构安全隐患筛查（含外墙脱落、倾斜、裂缝）	每栋每年 1 次	50-200 元/栋	全市住宅楼
2	老旧小区燃气管线探测与泄漏检测	每年 1 次	30-100 元/米	老旧小区燃气管道
3	排水管线 CCTV/声纳检测	每 2-3 年 1 次	50-200 元/米	老旧小区及市政排水管道
4	城市道路塌陷隐患雷达探测	每年 1 次	200-500 元/公里	主次干道
5	城市桥梁定期检测	每年 1 次（常规）/每 5 年 1 次（特殊）	1-10 万元/座	城市桥梁
6	综合管廊结构监测	在线连续	项目制	已建综合管廊
7	城市内涝积水点监测	汛期在线	项目制	易涝点
8	历史建筑精密测绘与健康监测	每 5 年 1 次/重点建筑连续	高附加值	历史建筑名录
9	城市基础设施生命线监测	在线连续	大型项目	生命线安全工程

2.3 体检结果怎么用？

文件第五条之（五）：“城市体检结果是制定城市建设规划计划、确定城市更新重点、推进城市更新项目的重要依据。要建立’体检—诊断—治病—复查’的城市体检闭环工作机制。”

这是体检制度的闭环设计，也是公司“长期可持续业务”的制度保障：

   ┌─────────── 城市体检（每年 1 次，1 月底前完成）──────────┐
   │                                                         │
   ↓                                                         │
发现问题 → 分析原因 → 提出整治对策建议 → 纳入年度建设计划 ────┤
   │                                                         │
   ↓                                                         │
问题清单、整治方案向全社会公开                                  │
   │                                                         │
   ↓                                                         │
分解任务 → 明确责任 → 落实整改（这一年做工程，监测/勘察业务爆发）│
   │                                                         │
   ↓                                                         │
下一年度体检 → 重点检查上一年整改情况 → 进入新一轮循环 ─────────┘

公司业务含义：

• 第 1 年（体检年）：公司承担数据采集、检测、报告编制（业务 1）
• 第 2 年（治理年）：公司承担整改工程的勘察、监测、施工监测（业务 2，体量更大）
• 第 3 年（复查年）：公司再次承担体检（业务 1 循环）

只要切入一个城市的体检，理论上可以连续承接 3 年以上的衍生业务，形成稳定的现金流。

2.4 体检结果与中央财政资金的硬挂钩（文件外但极其重要）

虽然 75 号文本身没有写明，但自 2024 年起，住建部、财政部联合建立了城市体检结果与中央财政资金申请的直接挂钩机制：

资金类型	与体检的关系
中央财政城市更新专项资金	申请前提：必须完成上一年度城市体检，且体检结果支持该专项资金所对应的问题领域
超长期特别国债（城市更新方向）	申报材料中必须包含城市体检报告及问题清单
地方政府专项债（城市更新）	项目库优先排序参考体检发现的问题严重程度
保障性安居工程中央补助	老旧小区改造项目库基于小区级体检结果生成

对公司的实战含义：

• 政府为了拿到中央钱，必须先做好体检 → 体检是政府的“硬需求”，不是“软任务”
• 政府有钱做体检 → 体检业务回款相对可靠（相比工程款）
• 体检发现的问题越多 → 政府能申请到的资金越多 → 监测/勘察行业的下游工程市场越大

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三、四级体检体系深度拆解：每一层级的业务机会

3.1 住房维度（最贴近居民，监测/勘察业务密度最高）

文件原文要点：查找房屋结构安全隐患、外墙脱落等影响使用安全的问题，以及使用功能不完善、配套设施不齐全、节能改造等问题。

深度解读：

住房维度体检的核心是“为既有建筑建立健康档案“。中国既有城镇房屋约 600 亿㎡，其中住宅约 400 亿㎡，大量进入”中老年期“。本维度体检相当于“房屋年度体检”，与中办国办 2025 意见中的“建立房屋使用全生命周期安全管理制度”对接。

业务清单：

业务项	工作内容	技术手段	单价参考	关联规范
房屋结构安全隐患筛查	倾斜、沉降、裂缝普查	倾斜仪、全站仪、裂缝计	50-100 元/栋	GB 55021、JGJ 125
外墙脱落检测	外墙空鼓、裂缝、脱落风险	红外热像、无人机贴近摄影	0.5-2 元/㎡	JGJ/T 132
房屋可靠性鉴定	现场调查、材料检测、结构验算	回弹仪、钢筋扫描、结构计算软件	5-30 元/㎡	GB 50292
房屋抗震鉴定	A/B/C 类建筑分类、两级鉴定	结构工程师团队	3-15 元/㎡	GB 50023
既有建筑节能检测	围护结构传热系数、气密性	热流计、红外热像	项目制	JGJ/T 132
房屋安全健康监测（重点建筑）	长期变形、振动监测	自动化监测站、加速度传感器	1-10 万元/栋/年	公司核心技术

特别提示：依托第一次全国自然灾害综合风险普查房屋建筑调查数据成果（2020-2022 年完成），可以快速筛查全市住宅的结构安全问题，这是城市体检的重要数据底座。公司如果能掌握这部分数据的二次开发能力，将在体检竞标中占据巨大优势。

3.2 小区（社区）维度（老旧小区改造的前置工作）

文件原文要点：物业服务覆盖、老旧小区改造、一老一小设施、无障碍设施、停车泊位、市政配套管线（燃气/排水/供热/供水）。

深度解读：

小区维度体检是老旧小区改造的“项目库生成器”。中央财政老旧小区改造补助资金的分配，依据就是小区级体检结果。

业务清单：

业务项	工作内容	技术手段	与老旧小区改造的衔接
小区 1:500 地形测绘	现状地形图更新	无人机倾斜摄影、RTK	改造设计底图
地下管线探测	燃气、供水、排水、供热、电力、通信	地下管线仪、探地雷达、CCTV	改造前必做
燃气管线探测与泄漏检测	管线位置、泄漏点	管道机器人、可燃气体检测仪	燃气改造依据
排水管线 CCTV 检测	结构性缺陷、功能性缺陷	CCTV、声纳	雨污分流改造依据
加装电梯可行性评估	周边空间、邻楼距离、基础条件	测绘 + 结构评估	加装电梯前期
小区公共服务设施调查	一老一小、无障碍、停车	实地调查 + GIS	设施补短板依据
小区改造施工期监测	邻楼沉降、倾斜、管线位移	自动化监测站	施工安全保障

公司独特优势：公司在基坑自动化监测领域的装备与平台，几乎可以直接平移到老旧小区改造施工监测。一套成熟的无线倾角传感器、自动化监测站，稍作部署即可服务多个小区改造项目。

3.3 街区维度（综合改造项目密集区）

文件原文要点：老旧街区、老旧厂区、老旧商业区、城中村改造，街区公共服务、基础设施、公共空间、道路交通、慢行系统、历史文化保护。

深度解读：

街区维度是城市更新的“主战场”，资金体量最大、项目最复杂、监测/勘察业务最综合。一个典型的街区更新项目可能涉及：

• 现状测绘（地形、管线、建筑）
• 保留建筑鉴定与监测
• 拆除建筑周边环境影响评估
• 改造施工期的多目标监测（噪声、扬尘、振动、变形）
• 历史文化保护专项（精密测绘、保护性监测）
• 街区更新后的效果评估监测

重点机会：

• 城中村改造周边轨道交通保护区监测（公司核心业务！）：长三角、华北的城中村改造项目周边地铁密布，任何城中村改造施工都必须做轨交保护区监测，这是公司的不二战场
• 老旧厂区改造前的工业遗产测绘：北京首钢、上海杨浦滨江、苏州河北岸、天津河北区等大型老旧厂区改造都需要精密测绘
• 老旧商业区改造的施工监测：上海徐家汇、北京三里屯、杭州武林广场等核心商圈的微改造涉及大量施工监测

3.4 城区维度（生命线工程的载体）

文件原文要点：城市结构优化、功能完善、品质提升，市政交通基础设施、公共空间、城市风貌、产业发展、服务品质、城市韧性。

深度解读：

城区维度是城市基础设施生命线安全工程的载体，与中办国办 2025 意见第六条完全对接。这是公司最大的长期业务机会——一座城市的生命线监测系统建设动辄数亿元。

公司机会：

• 城市桥梁结构健康监测系统：长三角、华北的大型城市桥梁数量众多（上海约 14000 座、北京约 2000 座），监测覆盖率不足 10%
• 综合管廊在线监测系统：与公司轨道交通监测业务高度同源
• 燃气管网在线监测：结合公司自动化物联网平台优势
• 城市道路塌陷监测：探地雷达 + 在线传感
• 城市内涝监测预警系统：水位计、流量计、雨量计组网

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四、城市体检指标体系详解：哪些指标是公司的业务机会？

4.1 指标体系架构

本文件提出的“6 + 42 + 75”指标体系架构（注：这是 75 号文的官方表述，请勿与自然资源部《国土空间规划城市体检评估规程》的“6 + 18 + 104”体系混淆，两者并行存在）：

一级指标（6 个）                二级指标（42 个）              三级指标（75 个）
──────────────                ──────────────                ──────────────
建筑（住房）         ─┬─→    结构安全、外墙安全、           ─┬─→  抗震等级、倾斜率、
                        │      户外设施                       │     外墙空鼓率...
设施                  ─┼─→    市政设施、道路交通、           ─┼─→  管网漏损率、
                        │      消防设施                       │     桥梁完好率...
环境                  ─┼─→    户外环境、园林绿地             ─┼─→  绿地率、PM2.5...
服务                  ─┼─→    公共服务、社区服务、           ─┼─→  一刻钟便民圈
                        │      文化教育、医疗服务、           │     覆盖率...
                        │      为老服务                       │
治理                  ─┼─→    城市管理、社区管理             ─┼─→  物业覆盖率、
                        │                                    │     违法建设率...
创新                  ─┴─→    创新建设                       ─┴─→  BIM 应用率、
                                                                 智慧社区覆盖率...

4.2 指标类型：一般指标 vs 核心指标

文件将指标分为一般指标和核心指标两类：

• 一般指标：全面反映城市体征的指标，数据来源多样
• 核心指标：在一定时期能够反映城市体征状态、获得精准稳定数据、可纵向横向对比、具有国际可比性的关键性、代表性指标，用于查找城市突出问题

实战含义：核心指标是体检报告的“硬骨头”，必须给出精准、可复核的数据。这部分数据不能靠主观判断，必须通过测量、检测、监测获取——这正是公司的核心竞争力。

4.3 公司可直接获取的指标清单（业务机会清单）

下表把指标体系中需要测量/检测/监测获取的指标，逐项映射为公司的具体业务：

一级	二级	三级指标（典型）	数据获取方式	公司业务
建筑	结构安全	房屋抗震等级、倾斜率、沉降速率、裂缝宽度	现场测量 + 监测	房屋鉴定、变形监测
建筑	外墙安全	外墙空鼓率、脱落风险等级	红外热像 + 无人机	外墙检测
建筑	户外设施	户外广告、附属物安全状况	现场检查 + 测量	户外设施检测
设施	市政设施	管网漏损率、管网老化率、综合管廊完好率	管道 CCTV + 在线监测	管线探测、管网监测
设施	道路交通	道路完好率、路面塌陷隐患点数量	探地雷达 + 路面检测	道路检测
设施	消防设施	消防通道畅通率、消火栓完好率	现场测绘 + GIS	消防设施调查
环境	园林绿地	古树名木保护率、绿地率	实地调查 + 遥感	园林绿化调查
服务	公共服务	一刻钟便民生活圈覆盖率	GIS 分析 + 实地调查	公共服务设施测绘
治理	城市管理	城市生命线监测覆盖率	在线监测系统数据	生命线工程监测（核心机会）
治理	社区管理	智慧社区覆盖率、老旧小区改造完成率	数据采集 + 平台对接	智慧社区数据服务
创新	创新建设	BIM 应用率、CIM 平台覆盖率、智慧监测覆盖率	平台数据 + 调查	数字化平台建设（核心机会）

战略提示：表中加粗的两项（生命线监测覆盖率、智慧监测覆盖率）是公司最有差异化竞争力的指标。公司应该把这两项作为切入城市体检的“杀手锏”，在投标中突出“监测平台 + 物联网”的整体解决方案能力。

4.4 数据采集：工作量最大、最需要专业装备的环节

体检指标的数据采集是工作量最大的部分，也是公司装备优势变现的最佳场景：

数据类型	传统方式	公司升级方式	优势
地形数据	人工测绘	无人机倾斜摄影 + 三维建模	10 倍效率
建筑外立面	人工巡查	无人机贴近摄影 + AI 识别	安全、全覆盖
地下管线	资料整理 + 抽查	地下管线仪 + 探地雷达 + CCTV	精准、可视化
房屋倾斜	经纬仪测量	无线倾角传感器 + 自动化平台	连续监测、低成本
桥梁健康	人工定期检测	在线结构健康监测系统	实时、预警
城市内涝	人工巡查	物联网水位计 + 雨量计组网	实时、全覆盖
历史建筑	人工测绘	三维激光扫描 + BIM 建模	高精度、可追溯

核心结论：体检的数据采集工作，正是公司高端装备和自动化平台的主战场。

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五、第三方机构切入指南：公司如何成为政府指定的体检机构

5.1 文件对第三方机构的要求

文件第四条之（一）：“组织第三方专业机构全过程参与城市体检评估工作。”

结合住建部后续发布的《城市体检工作手册》和各地实施细则，对第三方专业机构的核心要求是：

维度	具体要求	公司现状评估
专业配备	应配有建筑、结构、市政、规划等专业人员	公司已有测量、勘察、监测团队，需补充建筑/结构/规划人员
全过程参与	指标构建 → 数据采集 → 分析诊断 → 问题查找 → 报告评审	公司可承担前 4 项，评审需专家库支持
数据能力	与统计部门、专业机构协作，加强数据采集、分析、应用	公司有数字化平台优势
平台能力	体检信息平台（国家、省、市三级）数据对接	公司有平台建设经验
技术标准	参照住建部城市自体检技术要求	公司需熟悉相关规程

5.2 公司切入第三方机构的路径图

第 1 步：资质准备（2026 年 Q1-Q2）
    ├─ 补充建筑/结构/规划专业团队（招聘或合作）
    ├─ 取得房屋安全鉴定机构资质
    ├─ 取得建设工程质量检测机构资质
    └─ CMA 计量认证扩项

第 2 步：联合体策略（2026 年 Q3）
    ├─ 与本地规划设计院组成联合体（补规划短板）
    ├─ 与高校/科研院所建立专家库合作
    └─ 以联合体身份参与城市体检投标

第 3 步：样板项目（2026 年 Q4 - 2027 年）
    ├─ 选择 1-2 个长三角/华北地级市作为切入点
    ├─ 承接区县级体检或市级专项体检（如住房维度）
    └─ 形成可复制的体检工作流程和报告模板

第 4 步：升级到市级综合体检（2027-2028 年）
    ├─ 在样板项目基础上扩展到市级综合体检
    ├─ 建立与省级住建部门的合作（争取省级第三方评估资格）
    └─ 形成城市体检品牌

第 5 步：体检平台运营商（2028-2030 年）
    ├─ 自主开发/合作开发城市体检信息平台
    ├─ 承接体检平台的长期运维
    └─ 成为城市体检"数据运营商"

5.3 联合体合作伙伴矩阵

公司单打独斗难以覆盖体检全链条，联合体是最佳策略：

业务短板	联合体合作伙伴类型	合作模式
建筑结构鉴定	房屋安全鉴定机构、设计院	分包 / 联合体
城市规划	城市规划设计院	联合体
社会调查（居民满意度）	社会调查机构、高校社会学系	分包
数据分析	大数据公司、高校	分包 / 技术合作
专家评审	院士团队、行业协会	顾问
数字化平台	华为、阿里、海康威视、CIM 平台厂商	生态合作

5.4 城市体检业务的核心竞争力构建

公司在城市体检竞标中，应该重点打造以下差异化优势：

1. 监测 + 测量 + 勘察三位一体：大多数规划设计院只擅长“软”的规划分析，公司具备“硬”的数据采集能力
2. 高端装备优势：三维激光扫描、管道机器人、无人机倾斜摄影、自动化监测站
3. 数字化平台：自有的监测/检测数据平台，可直接对接城市体检信息平台
4. 复杂项目经验：公司在轨交监测、基坑监测中积累的复杂项目经验，可平移到城市体检
5. 长三角/华北区域优势：在两大核心市场有项目网络和政府关系

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六、长三角/华北市场推进情况

6.1 长三角市场

区域	城市体检推进情况	公司机会
上海	2018 年起首批试点城市；2019 年黄浦区等区级体检方案已成熟；2024 年全面铺开；与江苏、浙江、安徽建立长三角联合工作机制	区级体检、城市更新片区体检、历史建筑精密测绘、生命线监测
江苏	全国首个省级层面城市体检工作方案；无锡结合自然灾害风险普查数据开发城市体检数据采集小程序；南通经验获全国推广	无锡、南通、苏州、南京等市的市级和区级体检；老旧小区改造前体检
浙江	出台省级技术导则（试行）；建立“一年一体检，五年一评估“的”体检+整改“闭环长效机制	全省 11 个地级市的常态化体检；“五年一评估”的深度评估
安徽	合肥为城市基础设施生命线安全工程国家级先行示范区	城市生命线监测系统（与公司主业高度契合）

长三角特征：财政充足、合规要求严、单价高、政府执行力强、数字孪生技术应用早。这是公司城市体检业务的主战场。

6.2 华北市场

区域	城市体检推进情况	公司机会
北京	2018 年起全国首批试点；东城、西城历史文化街区体检深入；副中心通州城市体检独立开展	历史街区精密测绘、文物建筑健康监测、副中心生命线监测
天津	城市更新试点城市；房屋养老金制度试点；海河沿线更新活跃	房屋定期体检、海河沿线更新监测、老旧厂房改造测绘
河北	唐山、石家庄、雄安新区为重点；雄安为新建城区，体检重点是新建城市体检	唐山地震区房屋抗震鉴定、石家庄老旧小区改造前体检、雄安新区体检标准参与
山西/内蒙古	资源型城市更新（如大同、包头、鄂尔多斯）	老旧矿区改造测绘、采空区监测、工业遗产测绘

华北特征：政策响应快、与首都功能紧密相关、雄安新区是新增量、唐山等地震区抗震鉴定需求大。

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七、业务模型与盈利模式

7.1 城市体检的报价结构

体检业务的报价不是单一总包，而是分项构成。典型结构：

报价项	占比	计价方式	说明
现状测绘（地形、建筑、管线）	20-30%	按面积/长度	公司核心业务
设施检测（房屋、桥梁、管线、道路）	30-40%	按栋/座/米	公司核心业务
居民满意度调查	5-10%	按份	通常分包
数据分析与诊断	15-20%	按项目	公司平台优势
体检报告编制	10-15%	按项目	联合体伙伴
平台对接与数据入库	5-10%	按项目	公司平台优势

典型规模参考（地级市）：

• 中等地级市（城区人口 100-200 万）年度体检总包：300-800 万元
• 大型地级市/省会城市（城区人口 300-500 万）年度体检总包：800-2000 万元
• 直辖市/特大城市（城区人口 500 万+）年度体检总包：2000-5000 万元
• 区县级体检：50-200 万元

7.2 回款方式与回款周期

体检业务的回款机制相比工程款更可靠，因为：

• 体检经费纳入同级财政预算（文件第五条之（三）明确）
• 体检结果是申请中央财政资金的必要条件（政府有动力按时付款）
• 体检报告须按时报送（每年 1 月底前报省级，3 月底前报住建部）→ 时间约束强

典型回款节奏：

• T+0：合同签订，预付款 20-30%
• T+3 月：完成数据采集，进度款 40-50%
• T+6 月：提交体检报告，验收款 20-30%
• T+12 月：质保金 5-10%

对比传统工程监测：体检回款周期通常短于工程款，是公司改善现金流的优质业务。

7.3 可持续性分析

体检业务的可持续性极强，原因：

1. 每年强制开展（自 2024 年起每年一次）→ 长期稳定现金流
2. 指标体系动态调整（每年住建部会增补核心指标）→ 业务内容持续扩展
3. 体检—治理—复查闭环（上一年整改情况纳入下一年体检）→ 衍生工程业务
4. 体检结果与中央财政资金挂钩→ 政府预算优先保障
5. 数据沉淀形成壁垒（一旦成为某市体检机构，下一年度有数据优势）

业务模型（公司视角）：

第 1 年：切入城市体检（300-800 万元，毛利 25-35%）
         ↓ 形成数据底座
第 2 年：体检续做 + 衍生工程监测（500-1500 万元，毛利 30-40%）
         ↓ 业务扩张
第 3 年：体检 + 生命线监测平台运营 + 工程监测（1000-3000 万元，毛利 35-45%）
         ↓ 形成生态
第 4 年起：成为该城市体检 + 监测 + 数字化"综合服务商"

7.4 风险定价与合同条款建议

承接体检业务时，公司应在合同中明确以下条款：

• 数据权属：明确数据所有权归政府，公司有使用权（用于内部技术积累）
• 复查义务：明确数据采集中发现的疑难点是否需要复查（避免反复返工）
• 专家评审费用：明确专家评审费用的承担方（通常由政府承担）
• 报告修改次数：明确免费修改次数（避免无限修改）
• 不可抗力条款：包括疫情、政策调整等情况
• 保密条款：体检数据涉及城市安全敏感信息，明确保密义务

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八、风险与注意事项

8.1 政策执行风险

风险点	表现	应对
地方财政紧张	部分三四线城市预算难以保障	优先选择财政能力强的长三角、华北核心城市
政府采购流程长	招标流程 3-6 个月，影响业务节奏	提前介入、与设计院/规划院联合体
体检标准动态调整	住建部每年增补核心指标	建立标准化作业流程，便于快速适应
部门协调难度大	体检涉及 10+ 部门，数据共享难	借助政府平台，避免直接介入部门博弈

8.2 业务承接风险

风险点	表现	应对
数据质量责任	体检数据作为政府决策依据，错误可能引发责任	建立 QA/QC 流程，关键数据双人复核
居民配合度	入户调查难，老旧小区居民抵触	与社区/街道合作，由社区工作人员陪同
技术标准不一致	各省/市细则差异大	建立标准化模板 + 地方化适配机制
数据安全	体检数据涉及城市安全敏感信息	通过等保 2.0 认证，建立数据安全管理体系

8.3 竞争格局风险

• 传统规划设计院：在指标分析、报告编制上有优势，但缺乏数据采集能力 → 联合体合作
• 大型央企（中铁、中交、中建）：开始布局城市体检，资金实力强 → 避开正面竞争，聚焦数据采集与监测
• 互联网大厂（华为、阿里、百度）：在数字化平台上有优势 → 形成生态合作，做“数据+硬件”层
• 国际咨询公司（AECOM、ARUP）：在高端项目上有品牌优势 → 以性价比和服务密度取胜

8.4 合规底线

特别提醒，承接城市体检业务必须坚守以下合规底线：

• 不伪造数据、不夸大问题（数据是政府决策依据，造假有法律责任）
• 不越权做规划决策（公司是数据采集和分析方，不是决策方）
• 不与开发商形成不当利益关联（避免影响体检公正性）
• 严格遵守《数据安全法》《个人信息保护法》（体检数据涉及大量居民信息）

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九、与关联文件的关系

关联文件	关系	在本知识库的位置
二十大报告	上位（“实施城市更新行动”的源头）	01-国家顶层政策
建科〔2021〕63号 防止大拆大建	前序（首次提出“城市体检评估先行”）	01-国家顶层政策
建科〔2023〕60号 扎实有序推进	同期（建立城市更新机制）	01-国家顶层政策
中办国办 2025 意见	升级承接（将“全面开展城市体检评估”写入顶层文件）	01-国家顶层政策
自然资源部《国土空间规划城市体检评估规程》	并行（自资部体系，6+18+104 指标）	01-国家顶层政策
国办发〔2020〕23号 老旧小区改造	应用（小区维度体检的项目库生成）	01-国家顶层政策
国办发〔2023〕25号 城中村改造	应用（街区维度体检的项目库生成）	01-国家顶层政策
第一次全国自然灾害综合风险普查	数据基础（房屋建筑调查数据）	06-其他政策
住建部年度城市体检工作通知	操作依据（每年发布）	05-城市体检与数字化
《城市体检基础指标体系（试行）》	操作依据（指标清单）	05-城市体检与数字化
各省/市城市体检工作方案	地方执行依据	05-城市体检与数字化

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十、对公司业务战略的启示（总结）

10.1 战略定位

城市体检是公司从“工程监测服务商”升级为“城市更新综合服务商”的战略支点：

• 业务起点提前：从施工期监测提前到体检期数据采集
• 业务链条延伸：从单一监测延伸到测绘—检测—监测—平台—运维全链条
• 客户关系升级：从项目业主升级到政府（住建局、市政府）
• 现金流改善：体检业务的财政回款优于工程款

10.2 5 年行动计划

时间	战略阶段	关键动作	业务目标
2026 年	资质准备 + 联合体切入	补充建筑/结构团队、取得鉴定与检测资质、与规划院组建联合体、申报地级市体检试点	切入 1-2 个长三角/华北地级市体检，合同额 500-1000 万元
2027 年	样板打造 + 区县扩展	打造样板项目、复制到 3-5 个区县、申报省级第三方评估机构	体检业务合同额 2000-3000 万元，毛利 30%+
2028 年	市级综合 + 平台运营	承接市级综合体检、开发/合作城市体检信息平台、开始长期平台运维	体检 + 平台业务合同额 5000-8000 万元
2029 年	区域复制 + 生命线联动	在长三角、华北主要城市复制模式、与城市生命线工程深度绑定	城市体检相关业务总收入 1-2 亿元
2030 年	生态成熟	形成城市体检—生命线监测—数字化平台三位一体的生态	城市更新相关业务占总收入 30%+

10.3 资源配置建议

团队建设（优先级排序）：

1. 建筑结构鉴定团队（建筑、结构工程师）—— 急需补充
2. 城市体检项目经理团队（懂政府流程、会与多部门协调）—— 急需培养
3. 数据分析师团队（GIS、BIM、CIM、数据分析）—— 中期补充
4. 数字化平台开发团队 —— 中期建设

资质补强：

• 房屋安全鉴定机构资质（必备）
• 建设工程质量检测机构资质（必备）
• 检验检测机构资质 CMA（必备）
• 测绘专业范围升级（建议）

装备投入：

• 三维激光扫描仪（历史建筑、复杂街区测绘）
• 管道 CCTV 检测机器人（排水管线检测）
• 燃气管道探伤设备
• 红外热像仪（外墙脱落检测）
• 无人机倾斜摄影系统（地形测绘）
• 城市生命线物联网监测设备

合作生态：

• 与 1-2 家规划设计院建立战略联合体
• 与华为/阿里等数字化平台厂商建立生态合作
• 与本地高校建立产学研合作（数据科学、城市规划）

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🔗 官方来源

• 住房城乡建设部关于全面开展城市体检工作的指导意见（住建部官网原文）
• 湖南省人民政府网（全文转载）
• 投资共赢网（全文转载）
• 城市体检工作手册（玉溪市政府）
• 浙江省城市体检工作技术导则（试行）
• 住建部 2024 年城市体检工作现场会（中规院报道）
• 财经聚焦：扩围提质，你的城市“体检”了吗（新华社 2026-05）
• 央视网：你所在的城市“体检”了吗

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ℹ️ 第一部分政策原文为公开政府文件，整理自住建部官网（建科〔2023〕75号，2023-11-29 发布）。
第二部分深度解读为知识库编制方基于公开信息的专业分析，结合公司业务（轨交监测、基坑自动化监测、工程测量、工程勘察）撰写，不构成官方解读；具体业务决策请以当地政府和主管部门的实施细则、年度城市体检工作通知为准。